Einer der Gründe warum man in Immobilien investieren sollte ist, dass Immobilien verglichen mit z.B. Aktien eine relativ hohe Eigenkapitalrendite erwirtschaften. Bei der Eigenkapitalrendite handelt es sich um das Verhältnis zwischen dem Gewinn und den tatsächlich von euch eingesetztem Vermögen. Also wieviel Euro ihr abzüglich laufender Kosten einnimmt im Verhältnis zu wieviel ihr tatsächlich reingesteckt habt. Die hohe Eigenkapitalrendite lässt sich damit erklären, dass Immobilien oftmals mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert wird. Einfach ausgedrückt, die Bank zahlt euch zum Großteil die Kosten für den Erwerb einer Immobilie.

Damit es leichter zu verdauen ist, möchte ich euch dies an einem Beispiel aufzeigen:

Nehmen wir an, ihr entdeckt eine Immobilie auf den gängigen Portalen. Der Verkaufspreis liegt bei 100.000€. Nun habt ihr die Immobilie besichtigt und nachdem ihr eine Nacht darüber geschlafen habt, wollt ihr die Immobilie erwerben.

Neben dem Kaufpreis der Immobilie kommen zusätzlich noch Kosten für den Makler, den Notar und die Grunderwerbssteuer. Diese Kosten werden im Allgemeinen auch als Kaufnebenkosten bezeichnet. Im Normalfall könnt ihr mit ca. 10% des Kaufpreises rechnen. In Summe würde diese Transaktion 110.000€ kosten.

Nun stellt sich für euch als künftiger Immobilien-Investor folgende Frage: Wieviel von den 110.000€ möchtet ihr von eurem eigenen angesparten Geld bezahlen? Das allgemein verbreitete Vorurteil, dass man viel Geld haben muss, um Immobilien zu kaufen ist in der Theorie nicht ganz richtig. In unserem Beispiel könnt ihr mit einer entsprechenden Bonität die Kosten theoretisch für die Transaktion komplett von der Bank begleichen lassen!

Ganz recht ihr könnt eine Immobilie erwerben ohne auch nur 1 Cent auszugeben. Steht ihr aber noch ganz am Anfang eurer Investmentkarriere im Immobilienbereich wird die 110% Finanzierung  oftmals keinen Sinn machen.

Ihr fragt euch sicher Warum? Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen. Entsprechend schwer ist es einen positiven Cashflow zu erwirtschaften.

Falls ihr Ziele wie die finanzielle Freiheit anstrebt, ist die Cashflow-Betrachtung für euch von sehr großer Bedeutung.

Kommen wir zurück zu unserem Beispiel. Die Eigenkapitalrendite in unserem Bespiel wird durch den Einsatz von Eigenkapital beeinflusst.

Belasst ihr die Miete bei eurem neu erworbenen Objekt bei 400€/Monat sieht die Eigenkapitalrendite bei einem Einsatz von 10.000€ bei einem Zinskosten von 1,5% so aus:

Falls Ihr 20.000 € Eigenkapital einbringt mit Zinskosten von 1,3% würde es wie folgt aussehen:

Was Ihr verinnerlichen solltet: Ihr seht, je weniger Eigenkapital ihr einsetzt, desto höher fällt die Eigenkapitalrendite aus. In der Theorie kann, indem ihr gar keinen Eigenkapital einsetzt, sogar eine unendlich hohe Eigenkapitalrendite erreicht werden. Diese Konstellation, also der Einsatz von Fremdkapital, um die Eigenkapitalrendite zu erhöhen, wird auch als sog. Leverage-Effekt bezeichnet.

Ein weiterer Grund für mich persönlich war die hohe Transparenz:

Man kann den Geldfluss, damit meine ich die Einnahmen und Ausgaben, bei Immobilien sehr leicht nachvollziehen.

Einnahmen werden durch die Vermietung generiert.

Die Mieter zahlen dir monatlich eine Warmmiete, das entspricht die Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung von der Wohnung. Für dich als künftiger Immobilieninvestor ist nur die Kaltmiete relevant.

Laufende Ausgaben sind im Wesentlichen die sogenannte nicht umlagefähigen Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und die Zinskosten.

Kommen wir zum weiteren spannenden Grund, um in Immobilien zu investieren. Der Cashflow aus Immobilien. Mit der richtigen Finanzierung und dem optimalen Einkauf könnt Ihr auch heute noch bei jedem Immobilienkauf einen positive Cashflow erwirtschaften. Nehmen wir an, ihr bekommt bei eurer ersten Immobilien eine monatliche Kaltmiete von 400 € / Monat. Um den Cashflow zu berechnen zieht ihr von den 400€ den Kapitaldienst ab (das entspricht Zins und Tilgung zur Bank). Zum Schluss werden noch die nicht umlagefähigen Betriebskosten und zuletzt noch die Instandhaltungskosten abgezogen.

Abzüglich dieser drei Posten soll ein möglichst großer Überschuss entstehen. In unserem Beispiel sind es 100€. 100€ mag vielleicht nicht super viel erscheinen und macht euch per se nicht finanziell frei. Doch mit dem richtigen Einkauf und der richtigen Finanzierung lässt sich dieses Prinzip skalieren. Ihr könnt nach und nach euer Portfolio aufbauen und euren Bestand erhöhen. Zusätzlich könnt ihr bei der Anschlussfinanzierung den Kapitaldienst reduzieren und damit den Cashflow weiter erhöhen. Deckt der Cashflow eure laufenden Kosten im privaten Bereich ab seit ihr finanziell unabhängig! Top! Ziel erreicht!

Damit ihr selbst mit den Zahlen etwas herumspielen könnt, habe ich für euch einen Cashflowrechner erstellt.

Ein nicht zu vernachlässigender Grund was eine Immobilienanlage so attraktiv macht, ist die Wertsteigerung. Nicht gerade deswegen werden Immobilien auch das Betongold genannt. Habt ihr beispielsweise vor 5 Jahren, also im Jahr 2015 eine 30qm in der Berliner Innenstadt gekauft hat diese pro Quadratmeter 2.672,00€ gekostet. Heute ist der Quadratmeterpreis auf sage und schreibe 5.200,56€/qm angestiegen. Das macht einen Wertgewinn von ca. 48%. Und der Immobilienwert wird vermutlich noch weiter steigen.

Immobilien sind nicht ohne Grund einer der Gründe, warum viele Wohlhabende darin investieren oder dadurch reich geworden sind. Die genannten Argumente wie Wertsteigerung, Eigenkapitalrendite oder Transparenz sind einige der vielen Gründe warum ihr in Immobilien investieren solltet. Aber so groß wie das Thema Immobilieninvestment auch ist, gibt es auch hier Stolpersteine. Damit ihr diese so gut wie möglich vermeidet, werden wir euch unsere Erfahrungen und Fehler in diesem Blog darstellen und euch zeigen, wie ihr es besser machen könnt. Dennoch Fehler sind wichtig und aus diesen zu lernen ist noch wichtiger.